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【YKK拉鏈行業(yè)新聞】

購物中心是個重資產(chǎn)模式，粗放型購物中心無法有效協(xié)助商戶變現(xiàn)。自持購物中心回報率前低后高走勢，前期回報率利息都無法覆蓋，后高只是預期，何時兌現(xiàn)屬于未知。購物中心依靠自身積累難以走出快速復制的模式，區(qū)域店王是購物中心的主基調(diào)。

購物中心想要快速推進，必需解決資金問題，涉及到資金來源以及低利息資金來源，才干度過艱難期。購物中心從寧波鄞州萬達成功后，基本走向依附地產(chǎn)模式，俗稱商業(yè)地產(chǎn)。通過低利息獲取土地，做成住宅、金街產(chǎn)品銷售，快速回籠資金，反哺購物中心。

解決資金問題，購物中心的另一大困局是解決招商問題。低成本獲得的土地，商業(yè)氛圍難以成型，要解決如何協(xié)助品牌商變現(xiàn)問題。這個問題短期是無解的只能讓品牌商跟著共同培育，甚至自己下水跟著品牌商共患難。要讓品牌商跟著玩，最好的方法就是做成行業(yè)老大，很多品牌不得不考慮全程跟進，不然就會失去國內(nèi)最大的購物中心渠道。

當你做成行業(yè)老大，他人就要按你游戲規(guī)則來玩。這個時候，哪怕你用新人招商，品牌商都要買你賬，入駐你購物中心。購物中心夠多時，品牌商可以通過盈利門店來平衡虧損門店，財務就可以做平衡。沒有這種號召力的購物中心，只能靠高管背景及個人能力來背書。

高舉高打、快速復制在一個行業(yè)處于起步階段是最好的方式，揚州ykk拉鏈后期高仿萬達模式的泰禾、新城等基本都是這個套路，行業(yè)存在強大上升空間時，比的就是快，唯快不破。

這種模式以規(guī)模驅(qū)動，早期經(jīng)常被百貨業(yè)看不起，覺得運營的沒技術含量。當達到相當體量及時轉(zhuǎn)換后，市場效應越發(fā)明顯。對于萬達來說，已經(jīng)提前跑出來，后面模仿者就沒那么幸運，開始遇到不同派系的阻力。

大部分購物中心，既做不到高舉高打，更做不到規(guī)?；；驹谝粌杉业陼r，就舉步維艱。

困局

任何商業(yè)投資最終都是為了變現(xiàn)。購物中心受制于前期高投入，急于回本補血。變現(xiàn)模式以招商階段描繪前景，從而獲得高租金溢價。對于邏輯是否能夠跑得通，并沒有做足沙盤推演，只是簡單的覺得他人家的租金多少，自己的租金定價就應該多少。一旦試運行，發(fā)現(xiàn)流量不行，無法協(xié)助品牌商戶有效變現(xiàn)，購物中心也無法有效變現(xiàn)，最終導致全盤勝利。購物中心利益分配存在重大問題，購物中心、主力店、中小商戶三者利益如何平衡，如何扶持以及反哺，都沒有足夠清晰的認識。

大部分開發(fā)商只是認為自己缺乏商戶資源，一旦資源嫁接過來，團隊基本可以撤換，購物中心自然而然就會發(fā)展起來。

沒有商業(yè)運營經(jīng)驗的新人入局后，積累的問題開始快速迸發(fā)。商戶開始拒交租金用腳投票，開發(fā)商開始暴力催收，水火不容。用不了多久購物中心就垮掉了

購物中心行業(yè)，優(yōu)秀的團隊比優(yōu)越的位置更重要。

破局

購物中心是一個整合品牌商戶和消費者兩端資源，形成有效匹配，獲取溢價的一個平臺。

招商階段要明確做什么樣的定位，吸引什么樣的品牌商戶、消費群體，以及自身是否能夠有效駕馭控盤。

商戶群體一般分為主力店以及中小商戶。

購物中心穩(wěn)定基石，主力店承擔起購物中心局部面積進行招商、運營，通過自己以往的戰(zhàn)績?yōu)橘徫镏行谋硶屩行∩虘粢蛳嘈胖髁Φ晏栒倭?，轉(zhuǎn)移到相信購物中心，從而影響中小商戶決策，愿意進場來玩。

主力店在自己業(yè)務領域一般擁有強大的供應鏈建設能力、運營實力、謀劃能力等，能夠為購物中心目標受眾帶來更優(yōu)質(zhì)更具性價比的商品，通過自身運營能力服務于受眾。

如果購物中心在該領域無法實現(xiàn)比主力店更強大的供應鏈建設能力、寧波ykk拉鏈運營謀劃能力，購物中心通常選擇放棄直接招商，選擇通過主力店來駕馭該領域。

比如超市板塊。

購物中心自己去組織一個個賣菜、賣肉的小攤，實際上從上到下都是很抵觸的雖然上引水產(chǎn)打開了想象空間，但是購物中心的人馬是蹲不下來做這些事的國內(nèi)部分購物中心自建超市，由商管管理，基本沒看到勝利的案例。購物中心人馬去批發(fā)市場進菜，絕對干不過50歲大媽的議價能力。穿西裝的干不過穿圍裙的

自身沒有能力選品的時候，購物中心就以選商為主。通過主力店這個中間環(huán)節(jié)，來整合小商戶、商品，效率最高的直接整合小商戶、商品，對于購物中心招商效率還是運營能力輻射半徑都過長。

購物中心通過選擇匹配度最高的主力店來銜接某一領域的選品、運營，并給予租金、運營、流量等扶持政策，協(xié)助主力店進行變現(xiàn)。

主力店如果在其強項無法繼續(xù)深化改革，迎合市場，就會出現(xiàn)被邊緣化，

購物中心做百貨卻可以，所以購物中心去百貨化。

購物中心特點：選商不選品，最高效獲取優(yōu)質(zhì)商品服務消費者的途徑。

購物中心一邊駕馭主力店，一邊服務主力店。

招商過程中，很多開發(fā)商動則要招世界500強等超市，覺得可以為項目帶來最大號召力。至于自己團隊能力是否能夠跟世界500強超市匹配，卻從未思考過。萬達曾經(jīng)跟大潤發(fā)過招，后來為什么沒再見過大潤發(fā)入駐萬達。因為當時的萬達沒有能力壓制大潤發(fā)，同一個平臺競技，不是體量比大潤發(fā)大，就能斗得過大潤發(fā)。大潤發(fā)在全國很多地方都把所入駐的購物中心殺得片甲不留。

想讓主力店乖乖聽你能夠提供什么樣的服務協(xié)助主力店進行變現(xiàn)。如果你沒方法協(xié)助主力店變現(xiàn)，就沒方法讓主力店刀槍入庫，乖乖做好商品供應鏈。蛋糕就這么大，主力店分分鐘搶你生意。

購物中心與主力店相輔相成，同時相愛相殺。

超市選擇上，選品能力越強的越受購物中心追捧。比如盒馬鮮生，能夠不時提供更符合受眾需求的商品，通過活動運營，滿足消費者增量需求，并形成商業(yè)變現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)的主力超市是上游能夠?qū)庸?，下游對接消費者，較高的選品能力、議價能力，給消費者帶來更高性價比商品，形成獨特的主力店魅力，同時還能為購物中心進行優(yōu)質(zhì)客戶輸出。

購物中心的職能一定是協(xié)助主力商戶優(yōu)質(zhì)商品輸出及進行變現(xiàn)，同時服務于消費者。

對于中小商戶，就是引入匹配客群，增加其曝光率，保證其穩(wěn)定發(fā)展和成長。

深化存量、服務好商戶及客戶同時布局增量市場

增量

激進玩法基本以深化外地存量為主，購物中心同質(zhì)化的情況下，無法有效撫慰消費者進一步購物，進入內(nèi)容無差異化市場。首店經(jīng)濟是線下差異化其它購物中心的主要內(nèi)容之一，通過引入新品牌，線下激發(fā)消費者非計劃性購物、獵奇性購物，來獲得增量。目前，首店已經(jīng)成為購物中心能否引發(fā)關注的核心指標之一。

夜經(jīng)濟的概念其實是中央與地方博弈后，消費稅以后全部交地方。杭州ykk拉鏈地方作為受益方，想盡方法促進終端消費，營造更好的消費環(huán)境。地方一下子成為夜經(jīng)濟的主推手。

對于購物中心來說，延長消費時段可以在時間空白檔更好服務受眾，獲得更多銷售額。消費時長是個市場博弈的過程，短期受益的地方因為稅收對于商業(yè)會更加重視。中長期看，夜經(jīng)濟能夠為購物中心帶來更好的增量，特別是南方鄉(xiāng)村。

購物中心在模式上需要積極轉(zhuǎn)型，從規(guī)模上以快制快是競爭對手太弱的情況下的最優(yōu)選擇。當市場上出現(xiàn)像大悅城這種已經(jīng)初步完成全服務鏈整合，完成上市開始步入快速擴張階段，一二線鄉(xiāng)村發(fā)展的購物中心未來都可能遇到阻擊。

無法繼續(xù)做增量市場，未來會加速邊緣化。除了連招商都招不到無法開業(yè)的購物中心，還有更多已開業(yè)購物中心會在本輪行情中隕落。及時深化改革，調(diào)整自身定位，才干抵御市場的沖擊。